부산 수영구 남천동 분위기 임장 후기 (feat. 부산 MSG 재테크 모임)

부산 재테크 모임 MSG 컨텐츠 데이 후기

임장 후 와인 한 잔 :-)

 
 MSG 재테크 모임에서는 매주 토요일 정규강의 이외에도 여러 주제를 가지고 '콘텐츠 데이'를 진행한다. 콘텐츠 데이는 MSG에서 활동하고 있는 멤버들이 주축이 되어 각자의 재테크 경험을 토대로 강의를 진행하는 형식이다. 내가 첫 번째로 참여하게 된 콘텐츠는 '임장 후 와인 한 잔' 이라는 콘텐츠였다. 이번 임장지가 '부산 수영구 남천동'이었고, 나도 마침 관심 있는 지역 및 콘텐츠였기 때문에 망설이지 않고 신청했던 것 같다.
 임장 전, 콘텐츠 데이의 호스트께서 대략적인 루트와 임장에 필요한 앱에 대해서 안내해 주셨다. 마침 월부에서 분위기 임장에 대한 강의를 듣고 있던 터라, 앱에도 들어가 보고, 혼자 나름 임장 루트도 미리 그려보고, 아파트 리스트 별로 기본적인 정보도 조사해 본 뒤 참여 하게 되었다. 내가 혼자 조사해 본 내용과 호스트 님이 제시해 주는 의견이 어떻게 다른지 확인 해 볼 수 있어 미리 준비해 보고 간 것은 좋은 선택이었다고 생각한다.

남천동에서 시작한 임장은 광안리 해변에서 마무리되었고, 뒤풀이로 와인을 마시며 임장에 대한 이야기를 해보는 시간을 가졌다. 남천동 지하철역에서 쑥쑥 하게 만나 밤 양갱과 핫팩을 나누며 어색해하던 멤버들은, 마지막 와인 샵을 나서면서는 '다음에 또 해주시면 안 돼요? 너무 재밌어요' 하며 즐거운 추억을 안고 다음을 기약하며 헤어지게 되었다.
 호스트님은 부동산에 '부' 자도 모르는 부동산 초보자들을 위해서 앱 사용법, 임장 시에 중점적으로 확인해야 할 사항들, 그리고 각 매물의 특성 등을 자세히 설명해 주셨다. 특히 눈에 보이는 것 뿐만 아니라 눈에 보이지 않는 다양한 정보들을 녹여 흥미롭게 이야기 해주셔서 더욱 재밌고 유익한 시간이었던 것 같다. 호스트님께서 부동산 뿐만 아니라 와인에도 해박하셔서 그런지 와린이들에게 추천해 주시는 와인도 다 맛있었고, 다들 비슷한 공통 관심사를 갖고 있어서 그런지 임장과 뒤풀이 내내 분위기가 너무 좋았던 것 같다.
 

겨울 임장에는 밤양갱과 핫팩이 필수입니다 ㅎㅎ

임장 후 맛있는 음식과 함께하는 와인은 꿀맛이었다

 

세상의 모든 기버들에게 감사👍

 

 MSG 재테크 모임을 시작한 지 2주가 흘렀다. 벌써 정규 강의로 '주식 스윙 투자', 콘텐츠 데이로 '임장'에 대한 주제를 가지고 강의를 들었다. 강의와 콘텐츠 데이에 연달아 참여하면서 세상에는 정말 많은 '기버(giver)' 들이 존재한다는 것을 느끼는 요즘이다. 같은 직장인으로서, 회사 생활을 병행하면서 퇴근 후 자기 시간을 활용해 PPT 자료를 준비하고 발표를 연습하며 자료를 조사하는 과정이 얼마나 힘든 일인지 잘 알기에, 별다른 대가 없이 강의와 임장을 준비해 준 멤버들에게 정말 감사함을 많이 느낀 주말이었다.

 초보 재테커들의 눈높이에 맞추기 위해서 얼마나 많은 조사와 시행착오, 연습이 필요했을까? 또 추운 날씨에도 불구하고 주말에 밖에서 하루 종일 고생하며 임장 이끄신 호스트 분께는 정말로 큰 박수를 쳐 드리고 싶다. 이런 기버들의 노력 덕분에 우리가 더 많은 것을 배우고 성장할 수 있는 기회를 가질 수 있는 것 같다.

 어떤 투덜이(너냐?ㅋㅋ 잡았다 요놈)는 MSG에서 진행하는 강의들이 고가의 유료 강의에서 다루는 수준의 기술적이고 전문적인 지식에 미치지 않는다고 말할 수도 있다. 그러나 재테크 초보 입장에서는 자기 경험을 바탕으로 자신의 지식을 나누기 위해 최선을 다하는 기버들의 진정성 덕분에 재테크가 훨씬 더 피부로 와닿을 수 있는 것 같다. 또, 다른 사람들 앞에서 강의해 봄으로써 강의를 진행하는 멤버와 듣는 멤버들이 동반 성장할 수 있도록 구성되어 있는 점도 참 좋은 것 같다. 이런 모임을 주최하고 유지 시키는 게 쉬운 일이 아닐 텐데 운영진분들도 대단한 기버라고 생각한다.

 좋은 인연들과 함께하는 시간에 긍정적인 영향을 많이 받고, 또 성장 동기부여가 뿜뿜 충전되는 주말이었다. 나도 언젠가 재테크 분야에서 초보 타이틀을 벗어나게 된다면, 지금의 나와 같은 왕초보 시절의 누군가에게 도움을 줄 수 있는 기버가 되어보고 싶다는 꿈도 갖게 되었다.
 

부린이의 남천동 분위기 임장 개인적인 후기

(기억을 더듬어 작성한 내용이라 실제와 다를 수 있음 주의!! 다시 말하지만 저는 부린이랍니다...ㅎㅎ)

부산 수영구 남천동 임장 루트

 
 
-> 남천 파크맨션(1983년식 130세대, 28평형 기준  6억 중반대/ 전세 2억대, 전고점 21년 5월 90000 거래)
입지는 괜찮은 곳이나 상가에서는 재건축을 반대하고 있어 플랜카드도 붙어 있었다. 또 파크맨션을 반으로 나눠 한쪽은 일반상업지역, 나머지 반은 2종 일반 주거지역이라 재건축이 되더라도 용적률이 달라서 건물 높이가 달라져 수익성에 영향을 줄 수 있다고 한다. 

※용적률: 토지 면적 중 건물의 연면적(건축물 각 층 바닥면적의 합계)이 해당하는 비율을 표시한 것. (용적률=각층 면적합계/대지면적) 각 층의 면적을 전부 더하고 이를 대지 넓이로 나눈 값입니다. 따라서 용적률의 퍼센트가 크면 그만큼 고층의 구조물을 건설할 수 있다는 뜻. 중심상업지역은 많게는 1,500% 부터, 자연환경처럼 보전해야 하는 지구는 80% 이하로 설정됨. 해당 한도는 관할 구역의 크기 그리고 특성, 인구의 규모 등을 고려해서 지정하게 되고, 계산 시 주차 공간이나 지하층으로 이용되는 공간 그리고 피난 안전 구역은 빼고 산정한다. (100제곱미터의 땅에 50제곱미터짜리 건물을 지하 1층~3층까지 지었다면 = 150(1층+2층+3층)/100 = 용적률 150%

※건폐율: 대지면적 대비 건축면적의 비율. 쉽게 말해 토지 위의 건축물을 하늘에서 수직으로 봤을 때 차지하는 비율. 즉 건폐율이 높다는 것은 건물과 건물 사이의 간격이 그만큼 밀집되어 있다는 뜻이됨. (100제곱미터의 땅에 50제곱미터 짜리 건물을 지하 1층~3층까지 지었다면 = 50/100 = 건폐율 50%)

※ 용도지역(用途地域)은 합리적, 경제적으로 국토를 이용하기 위해, 정부에서 미리 지정해 둔 토지의 용도를 말한다. 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시·군 관리 계획으로 결정하는 지역을 말한다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조에 따라 대한민국 국토는 토지의 이용 실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향 등을 고려하여 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 4종류의 용도지역으로 구분된다. 도시지역의 경우 토지의 용도에 따라 상업지역, 공업지역 녹지지역 등으로 나뉘며, 용도지역의 종류에 따라 건폐율과 용적률이 달라진다.

-> 뉴비치(1986년식 990세대, 84기준 7억후~8억초중/ 전세 2억 초반대, 전고점 21년 5월 134500 거래)
옆에 있는 반도보라아파트, 해안 상가와 같이 재건축 추진을 위해 논의하고 있다고 한다. 990세대라 단독 가능하지만, 광대뷰가 나오는 세대를 많이 확보 하기 위해서 같이 추진하려고 하지만, 그만큼 의견 조율이 어렵다고 한다. (반도 보라 아파트는 지금도 광대뷰가 나오는 세대들이 많아서 광대뷰 물건 선점을 요구하는 등등..)

-> 우성보라(1989년식 192세대, 47평 6후~7억초반대 /전세 3억5천,  84기준 5억중후~6억 /전세3억,  전고점 22년 7월 62000 거래
40년이 넘은 아파트지만 70평대의 대형 아파트까지 평형이 다양하다. 40년 전에 대형 평수가 있었다는 것은 그때 당시 아주 좋은 아파트였다는 뜻이 된다. 즉 동네가 살면 뜰 입지가 좋은 곳 이라는 뜻이 된다.

-> 남천자이(2023년식 913세대, 84기준 11~14억대 / 전세 6억대, 23년 분양 후 최고가 13억)
월부 과제에서 10년 후 입주하고 싶은 나의 로망 아파트로 적어냈던 아파트였다. 남천 타워 재건축으로 생긴 신축 아파트로 실제로 가본 건 처음인데 광안대교 바로 앞에 있어 뷰 진짜 좋다 소리가 나왔다.
 
※ 재개발 사업 : 지정 구역의 도로, 상하수도 등의 정비 기반 시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 및 도시 경관을 개선하는 사업으로 '공공적 성격'이 강한 사업이다. 
 

※ 재건축 사업 :  정비 기반 시설은 양호하지만 노후 또는 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업으로 재건축 사업은 재개발 사업과 다르게 이미 주거환경이 갖추어진 곳에 주택만 새로 짓기 때문에 민간사업일 가능성이 크다. 즉, 주민들의 의견을 모아 '아파트가 오래됐으니, 우리 아파트 새로 지어봅시다' 하는 것으로 보면 된다. 재개발 사업과 달리 재건축 사업은 아파트 등에 대한 '안전진단'을 받아 통과해야 진행이 가능하다. 

 
-> 코오롱하늘채(2009년식 987세대, 84기준 8억 후반대 / 전세 4억 초중, 전고점 20년 11월 95000 거래)
남천 자이 옆에 비슷한 조망의 아파트지만 구축, 신축과 구축 차이로 비슷한 입지에서도 3억 넘게 차이가 나고 있는걸 볼 수 있다. 향후 삼익비치 이주 수요를 받을 수 있는 위치라는 장점이 있어 보인다.

-> 금호 어울림(2019년식 421세대, 84기준 8억 초중 / 전세 4억 초중, 21년 6월 109000 거래)
남천자이랑은 비교가 안되고, 코오롱하늘채보다 훨씬 신축이긴 하지만 아파트 외관 느낌이 별 고급스러운 느낌이 아니었던것...같다는 개인적인 느낌... 비슷하게 붙어있는 입지지만 광대뷰가 나오느냐 아니냐에 따라서 신축임에도 불구하고 가격이 떨어지는걸 보면 역시 서울에서 한강뷰, 부산에서 광대뷰는 무시 못 하는가 보다.

-> 삼익비치(1979년식 3060세대, 84기준 10~11억중후반 / 전세 1억중후반, 21년 6월 160000 거래)
 부산에서 광안리 해수욕장과 광안대교를 부산의 관광 랜드마크로 만들려고 하는 만큼 삼익비치 재건축에 속도를 높이기 위해 용적률 완화 등의 규제 완화를 하고 있다고 한다. 삼익비치 같은 오래된 재건축은 투자로 들어온 사람 뿐만 아니라 구매력 있는 실거주민들도 있기 때문에, 3000세대가 넘는 재건축이 본격적인 사업에 들어간다면, 해당 아파트에 살고있는 실 입주민들의 이주 수요를 흡수할 수혜단지가 어디일지도 고민해 봐야 한다고 한다. 거주 반경을 넓히고 싶지 않은 실거주민들의 수요를 남천자이,코오롱하늘채,금호 어울림이 받을 수도 있고, 새로 분양할 남천 써밋의 수요로도 이어질 수 있을 거라고 본다는 의견을 들었다.

-> 백산(1984년식 121 세대, 82기준 5억 초중반 / 전세 2억중반, 2030 12월 소규모재건축 예정) / 진주아파트(1985년식 90세대, 20년 42800 거래가 끝, 전세 1억) 
백산의 경우 소규모 재건축 사업을 시작하는 중이라는 플랜카드가 붙어있었다. 입지적으로는 나쁘지 않으나, 소규모라 건너편 진주아파트, 앞쪽 협진 태양까지 같이 진행 할 경우 해안가 라인으로 합쳐지기 때문에 사업성이 더 좋아지겠지만, 공동 재건축이 이권 다툼으로 인해서 사업 속도가 안 나는 점이 너무 큰 문제라 빠른 시간 안에 실현 가능성이 높은 시나리오는 아닐 것 같다는 생각이 들었다.

-> 협진태양(1988년식 210세대, 84 기준 8억중후반 / 전세 3억)
광안리 해변 바로 앞에 위치해서 오션뷰가 아니라 비치뷰가 나오는 위치로 희소성이 있는 입지이다. 광안리 지나다니면서 몇 번 봤지만 외관만 봐서는 이 가격대인지 전혀 몰랐을 것 같다. 만약 재건축이 진행된다면? 가치가 상당히 많이 오를 것 같다. 

정리 = 남천동의 경우 광안리 해변, 생활편의 시설, 학원가로 인해서 환경과 입지가 좋은 편 인 것 같다. 광안대교 뷰는 직접 봐도 대체 불가로 선호하는 이유가 있는 것 같다. 현재는 40년 가까이 되는 낡은 구축과 그 구축을 재건축한 남천자이로 나뉜다고 볼 수 있겠는데, 삼익비치가 재건축 되고 난다면, 옆에 위치한 다른 아파트들도 재건축 속도를 높여서 다시 한번 옛 부산 부촌의 명성을 이어갈 동네가 되지 않을까 기대해 본다. 임장을 준비 해주신 호스트 님의 뷰를 빌리자면, 남천 써밋이 입지+하이엔드 전략으로 평당 4,500만원을 넘어서는 분양가로 완판된다면, 부산 상급지 분양 평단가 4,000만원의 시대가 열리는 것을 시장이 인정 할 수 밖에 없지 않을까, 그리고 부산 부동산의 양극화를 이끄는 변곡점이 될 수 있지 않을까 한다. 이후에 용호동 쪽으로 이동하면서 구경한 더블유도 더비치푸르지오 써밋도 너무 좋아 보였다. 좋은 걸 보고 나니 견물생심이라고ㅋㅋㅋ갖고 싶더라!! 나도 광대뷰 고층 아파트에 등기 치는 날이 올 수 있도록 열심히 살아 보자 다짐하는 임장이었다.