부산 동래구 사직동 분위기 임장 후기 (feat. 월부 내마기 조모임)

내마기 분위기 임장 두 번째

 내마기 3주 차 강의를 듣고 '하늘은 스스로 돕는 자를 돕는다'는 말에 동기부여를 많이 얻었다. 살아가면서 수없이 들었을 법한 흔한 말이지만 듣는 사람의 태도나 환경이 어떠냐에 따라서 병살타가 될 수도, 유효타가 될 수 있음을 실감했다. 예전의 나였다면 그냥 흘려들었을 말들도 피부로 더 와닿는 요즘인 것 같다. 이 유효타를 이어 나가면 언젠가 만루 홈런을 칠 수도 있지 않을까? 그래서 비록 매임은 아닐지라도 혼자서라도 궁금했던 사직동으로 분임을 가기로 마음먹었다.

 

 혼자 가도 괜찮지만, 함께 하는 사람들이 있다면, 다양한 시점에서 임장을 진행할 수 있지 않을까 하는 생각이 들었다. 그래서 시간 관계상 저번 분위기 임장에 참여하지 못하신 분 중 참여 의사가 있으신 분들이 계신지 조톡방에 투표를 올렸다. 내 생각보다 많은 분들이 참여를 원하셔서 내마기 조원 네 분과 함께 부산 연제구 거제동~동래구 사직동에 이르는 루트로 한 번 더 분임을 다녀오게 되었다. 혼자 가면 빨리 가지만 함께하면 멀리 가니까 :-)

 

두 번째 임장 준비

 이번에는 첫 분임과 다르게 나름의 입지 분석표를 작성하고 갔다. 지난번 분임을 하면서 궁금한 내용들을 이동하면서 그때그때 바로 찾아보는 게 한계가 있다는 것을 깨달았기 때문이다. 아파트 리스트를 정하고 기본적인 입지 조사를 한 것은 지난번과 동일하고, 거기에 더해 호가, 전세가, 전 고점이나 RR 같은 내용으로, 엑셀로 목록화해서 조원들에게 전달해 주었다. 공급량이나 단지, 상권, 실거래가 많은 단지나 평균 매수 단가가 높은 단지 순의 자료들도 호갱노노, 아실 등을 통한 손품 후 공유했다. 아무래도 미리 자료들을 가지고 가니 임장 시에 좀 더 현장을 둘러보는 데 집중할 수 있어서 좋았던 것 같다.

 

 다음에 언제 어디서 어디로 임장 가더라도 손품 팔고 루트 나만의 루트 그려보는 작업은 꼭 하고 가야겠다고 생각했다. 직접 조사하고 가서 내가 손품 팔며 상상했던 것과 직접 현장에서 느끼는 바가 다른 것도 더 와닿게 되고, 돌아와서 다시 손품 팔 때도 느낀 점을 바로바로 적용해 나가면서 나만의 분석표를 업그레이드할 수 있을 것 같다.

 이번 분임 때는 월부에서 진행하는 다른 부동산 투자 강의를 들으셨던 조원들이 참여하셨다. 그분들이 소위 월부에서 '앞마당'이라는 것을 만들었던 경험에 대해 알려주셨다. 투자 강의에서는 단순 단지 임장을 넘어서 시세를 분석하고 직접 매물 임장도 다녀온 내가 '잘 아는 지역'이라고 자부할 수 있는 지역을 만드는 작업을 한단다. 재밌을 것 같아서 투자 강의도 들어보고 싶어졌다.

 

사직동-거제동 행정구역

사직동 아파트 리스트 by 호갱노노

거제동 아파트 리스트 by 호갱노노

사직동 경사 지도

거제동 경사 지도

사직동 학원가 지도

 

동래구-연제구 공급(2023.11~2025.01)

동래구-연제구 공급(2025.01)~2027.01

 

부산시 동래구 사직동 임장 후기

 

 분위기 임장은 세 번째이지만, 갈 때마다 느끼는 건  '아이래서 이 아파트가 주변과 다른 아파트보다 비싸구나' 가 정말 확실하게 체감이 되는 아파트가 어김없이 그 동네 대장이라는 것이다. 역시 자본주의 가격에는 다 이유가 있구나 싶었다.

 그런데 신기한 것이, 임장 갈 때마다 또 반대로 내 기준에서는 이 단지가 왜 선호되는 건지 직접적으로 체감이 안 되는 단지도 반드시 있다는 것이다. 분명 입지적으로 봤을 때는 훨씬 낫지만, 종합적으로 봤을 때 나에게 와닿지 않는 단지들도 있다는 것이다. 이건 단지를 바라볼 때 입지 요소 분석보다는 나의 주관이 많이 섞인다는 방증일 것이다.

 물론 내 집 마련의 경우 아무리 입지가 좋아도 나에게 와닿지 않는 경우에 선뜻 선택하기 힘들다는 것을 안다. 그러나, 내 집 마련을 투자와 자산 증식의 기회로 보고 싶다면, 단순 내 주관보다는 객관적인 지표나 입지를 가지고 선호도를 체크해 보려고 더 노력해야겠다는 것을 느꼈던 것 같다. 점점 더 객관적으로 좋은 집을 바라보는 연습을 하면 그 단지들의 선호도가 이해되는 날이 오겠지.

부산 사직동-거제동 아파트 비교표

부산 사직동-거제동 아파트 임장 루트

 

분위기 임장 후 주관적인 느낌

사직동/거제동은 부산 도시철도 3호선(거제역, 종합운동장역, 사직역), 동해남부선(거제역)과 인접해 있어 대중교통 접근성이 뛰어나며, 종합운동장역~거제역까지는 평지에 단지가 모여있어 균질성이 있어 보였다. 아파트가 옹기종기 평온하게 서 있는 분위기 같았다. 종합운동장역에서 현대홈타운~거제 쌍용 닷 까지 동네 상권으로써는 충분해 보이는 상권이 있었고, 사직운동장 맞은편 뒤쪽으로 상권이 많이 발달하여 있었는데, 주로 술집, 고깃집 + 유흥업소 등도 곳곳에 보였다.

 

-거제동 롯데캐슬 피렌체: 종합운동장역 2번출구로 바로 나오면 아파트가 있어서 지하철 역세권 끝판왕, 피렌체가 롯캐 하이엔드 브랜드라고 해서 그런지 아파트 건물 자체가 좀 고급스러운 느낌이 들었다. 실제로 법조계 전문직이 많이 거주하는 단지라고 한다.

 

-거제 홈타운 1,2차 : 연식이 되어 보이기는 했지만, 역세권에 평지에 상권 이용하기도 좋고, 무엇보다 아파트 자체가 조용하고, 뭔가 평화로운 분위기 같았다. 바로 앞에 여명초등학교가 있어서 구축임에도 불구하고 단지 자체가 너무 삭막하기 보단 소담하고 포근한 느낌이 들었다.

-거제쌍용스윗닷(쌍용1차): 단지 옆 골목으로 지나가다가 봐서 잘 기억은 안나지만 현대랑 비슷하게 구축인데도 눈에 띄게 별로라는 생각은 안 들었고, 평지에 초품아라 살기 편할 것 같다는 생각이 들었음. 쌍용 건물들은 뭔가 좀 다 튼튼해 보이는것 같다

-쌍용더플래티넘사직아시아드: 사직롯데와 쌍용을 가로지르는 도로로 지나쳤는데 쌍용 아래쪽 층들은 14시~15시 즈음에 해가 잘 안 들고 단지 자체가 약간 음지 같은 느낌이 들었음. 집에 와서 도로뷰로 보니 사롯과 쌍용을 가로 지르는 도로가 쌍용에서는 단지 뒤쪽이었어서 아마 해가 덜 드는 것처럼 보인것 같다. 쌍용 앞쪽 길로 가면 해가 더 잘 드는 방향일것 같다. 

-사직 롯데캐슬더클래식 : 사직동 대장 아파트답게 단지 안에서 아이들이 노는 모습을 볼 수 있었다. 단지 바로 앞 여고초 초품아. 정문 쪽에서 보니까 단지가 웅장하고 동간 사이도 넓어서 쾌적할 것 같은 느낌이었음. 사롯 정문 앞쪽으로 바로 사직역이 있고, 마트도 있고.. 입구동 쪽이 RR이라는데 해도 잘 들고 역도 가깝고 단지 상권도 잘 형성되어서 (특히 학원이 많았음) 확실히 살기 좋아 보였음. 대장이 왜 대장인지 보여주는 입지 같았다. 비싼 게 납득이 감ㅋㅋㅋ

-삼정그린코아1,2차: 사직동에 삼정크린코아 짱많음... 더 시티, 더 베스트 몇차몇차.... 그래도 사직역 역세권에 2차는 세대수는 작지만 신축이라... 수요가 있으려나...? 암튼 봐도 좋은지 잘 모르겠는 브랜드 ㅜㅜ (지극히 개인적인 생각)

-사직자이: 여기는 49이상 대형 평수만 있는 단지라 지나가면서 봤음. 큰 길에서 단지까지 약간의 경사를 올라가야 하는데, 그래서 그런지 입구에서 단지 내부가 노출 되지 않아서 더 프라이빗 해보였달까. 기회가 되면 들어가 보고싶었다.

-사직 쌍용예가 1,2차 : 여기서부터는 사직역이랑 가깝다고 할 수 없음 현관문에서 사직역까지 가려면 적어도 10~15분은 걸릴 듯. 쌍용예가는 아파트 단지가 외관이 정말 깨끗하게 관리 된것 같았다. 튼튼해 보이는건 덤이고ㅋㅋㅋ(매물 임장 다녀오신 분 말로는 단지는 깨끗한데 내부는 인테리어 안 하면 못살 정도로 구축이긴 하다고 함) 단지 상권도 잘 형성 되어있었음. 온갖 학원들이 한 건물에 있는 걸 볼 수 있다. 그런데 그런데 단지 안에서 고바위가 시작되는데 아주..아주 매우 높음
단지 중앙정도 되면 고바위 때문에 뒷동은 쉬어가야 할 것 같았다.... 이 아파트는 보더라도 단지 중앙 앞동만 봐야지 안그러면 밖에 외출하기 싫어질것 같다는 생각이 들었다...ㅎㅎ 쌍용예가 2차 위쪽으로 사직삼정그린코아가 있던데 고바위 젤 위쪽이라 진짜 차없이는 다니기 힘들것 같았다. 도보에 걸어갈때 잡으라고 손잡이도 설치되어 있었음.

-사직 KCC 스위첸: 1단지 보다는 2단지가 좀 더 평지쪽에 위치, 신축이고 시장 통해서 걸어오면 KCC 정도까지는 걸어다닐 수 있겠다 싶었으나 역시 사직역까지 10~15분은 걸릴듯.

-사직하늘채리센티아: 요즘 스타일 트렌드에 맞게 회색으로 칠해진 레지던스 같은 하늘채였다. 신축이라 그런지 단지가 깨끗해서 마음이 편해지는... 내가 좋아하는 스타일의 아파트였다......ㅎㅎ 그러나 역시 사직역까지 10~15분은 걸릴듯.

-아시아드코오롱하늘채: 102~102동은 연제구, 103~104동은 동래구 라고 한다. 아파트가 무슨 영어마을 단지처럼 작고 놀이시설도 거의 없이 삭막해 보였다. 동간 간격도 좁고, 수도권 같은데 지어진 주복같은 느낌이 들었다. 조원들도 비슷하게 느꼈는데, 지투기를 들은 조원님이 말씀해 주시길, 지투기 조원들은 다들 이 가격대가 이해가 가고 이 아파트 좋게 본다고 신축에 종합운동장역 역세권에 학군 때문에 높은 가격인게 이해간다고 했다고 한다. '역시 입지가 깡패구나'를 느꼈음. 나의 주관을 빼고 객관화 시켜서 타인의 눈으로 보는 연습이 필요하구나를 느꼈다. 

-월드마크아시아드: 대형평수 위주 주복. 위치는 정말 깡패긴 하다 ㅋㅋ

-레이카운티: 들어가자 마자 무슨 대륙의 신도시 보는 기분의 단지였다. 신축이라 깨끗하고 4000세대의 대단지라 그런지 정말 크고 웅장했다. 단지 4개 중에 1,2단지는 그나마 평지였지만, 3,4단지는 고바위 보고 포기했음... 차 없이 올라가기 힘들 것 같아 보여서 레이카운티 1,2 단지가 RR단지인 이유를 알것 같았다. 너무 큰 단지다 보니 단지,동에 따라 역세권이 주는 장점을 누리지 못하는 세대가 있을 것 같았다... 단지,동마다 가격대가 다른게 이해가 갔음.

-원래 쌍용더플래티넘거제아시아드->아시아드푸르지오->거제센트럴자이->거제월드메르디앙 까지 이어지는 루트였지만, 시간이 많이 지체되어서 2시간 30분 정도의 임장은 레이카운티에서 마무리 지었음. 다음에 거제역 쪽으로 가서 거제동 아파트도 구경해 봐야지!