하루 26,000보 임장 후기-2 부산 광안-민락 재개발 임장(feat. 부산 MSG 재테크 모임)

임장 후 와인 한 잔!

 임장 후 와인 한 잔은 MSG의 인기 컨텐츠 중 하나이다. 지난번에 1차 모임을 진행한 후 '임장'도 '와인 한 잔'도 너무 재미있어서 모임을 주최하시는 호스트님께 '한 번더! 한 번더!'를 외쳤었다. 감사하게도 우리의 외침에 호스트님께서 응답해 주셔서 두번째 임장 컨텐츠에도 참여 하게 되었다. '임장 후 와인 한잔' 공지가 올라오자 마자 알람을 맞춰두고 광클해서 신청해서 참여 할 수 있었다.(역시 MSG 인기 컨텐츠!)
 

부산 광안동-민락동 재개발 구역 임장

 지난번 임장에서는 남천동에 위치한 '아파트'를 위주로 임장을 진행했다. 남천동 자체가 부산에서는 상급지라고 불리는 수영구에 위치한 탓에 임장을 진행하는 과정에서 나를 포함한 참여자들이 생각보다도 더 비싼 집값에 낙담하는 모습을 많이 보였었다. 그래서 이번 임장에서는 호스트님께서 사회 초년생 혹은 아파트로 부동산 투자를 하기에는 시드머니가 적은 사람들을 위해 재개발 투자처에 대한 인사이트를 나눠 주시기로 했다. 
 
 나는 재개발 투자에 대한 기초지식이 없었던 터라, 임장 전까지 재개발 투자에 대한 책 한권을 읽고 가는것이 목표였다. 그리고 재개발 투자에 대한 기본 용어와 사업 진행 단계를 정리해 보았다. 그리고 우리가 임장으로 들릴 각 구역의 진행사항과 특징도 조사해서 함께 부동산 스터디를 하고 있는 조원들에게도 공유해주었다.
 
 그렇게 떠난 이번 임장지는 '광안동-민락동 재개발 구역'! 날씨가 겨울 같지 않게 아주 따뜻했던 2월의 셋째 주 일요일, 그렇게 '大임장의 날' 오후 임장을 시작했다.

임장 후 와인 한 잔 시작 전 천사들이 챙겨준 간식과 핫팩

 

부산 재개발 투자, 광안동과 민락동은 어떨까?

 광안동과 민락동은 광안리 뿐만아니라 해운대, 특히 센텀과 가까워 광안리, 수영, 센텀시티의 생활권을 다 누릴 수 있는 편리한 입지를 가지고 있다. 또, 위치에 따라 광안대교 뷰를 누릴 수 있어 꾸준히 주목받는 지역이다.
 
 수영구 광안동의 대장 아파트라고 하면 광안SK뷰·쌍용예가를 꼽을 수 있다. 광안리 해변과 가깝고, 초역세권에 초품아, 그리고 평지에 브랜드 대단지, 층수에 따라 광대뷰가 나오는 아파트로, 가격이 그 입지를 증명하고 있다.

부산 수영구 광안동 아파트 입지 분석표

 
 이번 재개발 지역 임장에서는 광쌍의 바로 맞은편 부터 시작되는 광안5구역-광안9구역-광안4구역-민락2구역-민락5구역의 위치와 분위기, 그리고 재개발 투자 물건들을 확인해 볼 수 있었다. 광쌍의 좋은 입지를 공유하는 지역에 재개발로 지어진 신축 아파트가 들어서는 시기가 온다면, 광쌍이 누리고 있는 대장 아파트의 지위가 재개발 신축 아파트로 옮겨 가는것은 당연한 수순일 것이다. 
 
 그래서 호스트님은 종잣돈이 적지만 부동산 투자에 투입 할수 있는 '시간'이라는 자원을 상대적으로 많이 가지고 있는 사회 초년생들에게 재개발이 좋은 투자처가 될 수 있다고 하셨다. 미래의 광쌍, 미래의 대장 아파트가 될 수 있는 입지 좋은 재개발 지역에 길게 투자함으로써 자산 증식의 기회를 잡을 수도 있기 때문이다. 각 구역에 눈도장을 찍고 각 구역의 재개발 물건들을 살펴보고 비교해 보면서 ‘나라면 어디에 투자할지‘, ’어디가 제2의 광쌍이 되어 대장 지위를 이끌어 나갈지‘에 대해 답해보고 생각을 공유해 보는 유익한 시간을 가졌다.

 

광안동 재개발 지역 분위기

 

광안~민락 재개발 구역

 

재개발 투자, 목표를 정해라

 하기 표는 재개발 사업의 대표적인 진행 단계와 광안-민락동 재개발 지구의 사업 진행 단계를 정리한 것이다. 표에서 확인 할 수 있듯이 이번에 임장을 했던 대부분의 지역이 아직 재개발 극 초기 단계인 구역이 많았다. 재개발의 경우 진행 기간이 예상보다 길어지는 경우가 많고, 또 과정에서의 변수로 인해 사업이 무산되는 경우까지도 생기기 때문에, 재개발 투자시에는 투자의 이유를 명확히 하고 투자에 들어갈 필요가 있다.

 

 실수요자인 경우 보통 최소 입주까지 5~6년 정도 남아있는 중반 이후의 단계에서 투자 하는것이 추천된다. 수익을 목표로 하는 투자자인 경우, 사업시행 인가 전후에 매수 후 관리처분인가 이후에 매도하여 2~3년 보유 후 양도세 중과를 받지 않고 투자를 진행 하는것이 추천된다. 광안~민락의 재개발 구역의 부동산 물건과 사업진행 속도롤 고려해 봤을 때, 나는 사업시행 인가 단계에 있는 민락2구역에서 살펴본 물건이 나의 시드 및 투자 목표와 가장 부합할 것 같다는 생각이 들었다.

 

 <광안5구역>

 

1. 광안5구역 재개발 개요

• 위치: 부산광역시 수영구 광안동 (수영구 광안동 137-6번지 일원)

• 규모: 약 2,090세대 대단지 (조합원 약 1,400명/ 일반분양 약 480세대)

• 사업 형태: 재개발 사업 (수영구 삼익비치를 제외한 가장 큰 규모로 공급 예정)

 

2. 최근 진행 상황

✅ 2024년 12월 18일: 정비구역 지정 고시

✅ 2025년 2월 기준: 조합설립 추진 위원회 구성 중

 

3. 입지요소

입지 : 광안대교와 광안리 해변과 인접해 있으며, 평지에 뛰어난 조망권과 생활 인프라를 갖춘 지역, 광안초, 한바다중 바로 옆으로 초품아, 중품아.

교통 : 2호선 광안역 초역세권, 버스 노선 다양 및 주요 도로망 접근성 우수

 

<광안9구역(구 광안 10구역)>

 

1. 광안10구역 재개발 개요

• 위치: 부산광역시 수영구 광안동 142-12번지 일원

• 면적: 약 128,000㎡ • 규모: 지상 최고 37층, 총 2,200여 세대 예상 (예상 조합원수 1100세대, 사타 보완 심의에서 추가구역 편입 진행, 증가 예상)

• 사업 형태: 재개발 사업

 

2. 최근 진행 상황

✅ 2024년 10월: 재개발 추진을 위한 주민 동의서 접수 진행

✅ 2025년 2월 기준: 사전 타당성 심의 접수 완료 광안9구역(구 광인 10구역)은 현재 사전 타당성 심의 진행중. 현 기준 일반분양이 50% 정도로 높은 사업성을 보여주고 있고, 수영구라는 수요가 높은 구역으로 수익이 기대되는 부분.

 

3. 입지 요소

입지 : 광안대교와 광안리 해변과 인접해 있으며, 뛰어난 조망권과 생활 인프라를 갖춘 지역, 광안초, 민안초, 한바다중 바로 근접. 초기 재개발 지역이긴 하지만 지리적 입지조건, 재개발 사업성은 좋을 듯

교통: 2호선 광안역 및 수영역(3~7분거리) 주요 도로와 인접해 편리한 교통 환경 제공 환경: 대형마트, 병원, 학교 등이 가까워 정주 여건이 우수

 

<광안4구역>

 

1. 광안4구역 재개발 개요

• 위치: 부산 수영구 광안동 92-3번지 일원

• 면적: 약 49,754㎡

• 규모: 9개동/지상 최고 37층 총 966여 세대 (조합원 약 635세대)

• 사업 형태: 재개발 사업

 

2. 최근 진행 상황

✅ 2022년 11월: 사전타당성 심의 통과

✅ 2023년 12월: 정비구역지정 고시

✅ 2024년 11월: 조합설립인가 고시

✅ 2025년 2월 기준: 시공사 2차 선정공고, 입찰 진행중 (입찰 마감 2025-03-05, HDC현대산업개발이 유력 시공자로 거론)

 

3. 입지 요소

입지 : 수영역 인근의 상업지역과 광안리 해변, 해운대 센텀시티 등 다양한 상권이 있어 쇼핑과 여가 활동의 장점. 평지. 민안초 초품아, 한바다중, 수영중, 광안중, 동여고, 덕문여고 등 학군 밀집. 남천동 및 해운대센텀 학원가 인접.

교통 : 지하철 2,3호선 환승역 수영역, 민락역 도보 역세권. 광안대교, 황령터널 이용으로 동부산, 서부산방면 이동 용이. 환경: 광안리해변 상권, 수영로타리 주변 병원, 팔도시장, 인프라 등 도보이용 가능, 코스트코, 이마트트레이스 차량 5분 

<민락2구역>

 

1. 민락2구역 재개발 개요

• 위치: 부산광역시 수영구 민락동 142-1번지 일원

• 면적: 약 54,000㎡

• 규모: 지하3층 지상 최고 37층, 959세대 (예상 조합원 약 500세대)

• 시공사: GS건설 [수영 자이 더 그라비스]

• 디자인 협력: SMDP, LERA 등 글로벌 디자인 그룹 참여

• 사업 형태: 재개발 사업

 

2. 최근 진행 상황

✅ 2021년 5월: 사전타당성 조사 통과

✅ 2022년 9월: 정비구역 지정 고시

✅ 2023년 11월: 조합설립 인가

✅ 2024년 7월: 시공사 GS 건설 확정

✅ 2024년 10월: 사업시행인가 준비 중

 

3. 민락2구역의 입지적 장점

입지 : 수영역 인근의 상업지역과 광안리 해변, 해운대 센텀시티 등 다양한 상권이 있어 쇼핑과 여가 활동의 장점. 평지. 민안초 초품아, 한바다중, 수영중, 광안중, 동여고, 덕문여고 등 학군 밀집. 남천동 및 해운대센텀 학원가 인접.

교통 : 지하철 2,3호선 수영역, 민락역 도보 역세권. 연수로, 수영로, 광안대교, 원동IC 등이 가까워 다른 지역으로의 이동이 용이.

환경: 광안리해변 상권, 수영로타리 주변 병원, 팔도시장, 인프라 등 도보이용 가능, 코스트코, 이마트트레이스 차량 5분 환경: 랜드마크 단지 조성: 글로벌 디자인 그룹이 참여하여 차별화된 고급 주거 단지로 조성 예정, 약 534세대가 광안대교, 마린시티, 백산 조망

<민락5구역>

 

<민락3구역>

1. 민락3구역 재개발 개요

• 위치: 부산광역시 수영구 민락동 230번지 일원

• 면적: 약 46,445㎡

• 규모: 지하2층~ 지상 39층, 6개 동, 약 824세대 (토지 등 소유자 약 730세대)

• 사업 형태: 재개발 사업

 

2. 최근 진행 상황

✅ 2024년 10월: 사전 타당성 재심의 중

 

임장 후 먹는 와인은 꿀맛

 오전, 오후에 걸친 임장 두탕(?)은 생각보다 체력적으로 힘들었던 것 같다. 그 덕분인지 임장 후에 먹는 와인은 더욱더 꿀맛 이었던 것 같다. 이번 임장에서 처음 마셔 본 '모엣 샹동'에 반해서 다 마신 샴페인 병을 끌어 안고 있었는데, 호스트님께서 '돈 많이 벌 이유가 하나 더 생긴 것 같다'는 말을 해주셔서 다같이 웃으면서 즐거운 시간을 보냈던 것 같다. 함께 먹었던 위스키를 뿌린 오이스터도 근래에 먹었던 어떤 음식보다 충격적으로 맛있어서 돈 많이 멀 이유를 하나 더 추가 했던것 같다. MSG 컨텐츠 데이를 통해서 새로운 경험을 많이 하고 세상을 바라보는 시야가 더 넓어지고 있는 것 같아서 너무 행복한 하루였다. '나의 반복적인 일상속 돈과 재미를 더하자'는 MSG 모임 소개와 같이 좋은 사람들과 좋은 시간을 보낼 수 있어서 감사하고 유익한 컨텐츠 데이 였던 것 같다. 다음에 또 참여하고 싶다!!!!

 

정말 맛있었던 굴과 모엣 샹동

 

임장 후 와인 한 잔에서 마신 와인들