부동산 관련 책 읽기-1 <나의 첫 재개발 실전투자>

부동산 관련 책 읽기-1  <나의 첫 재개발 실전투자>

<나의 첫 재개발 실전투자> -케언즈맨

 
케언즈맨 저자(글)
더스(더디퍼런스) · 2021년 07월 25일
 

Chapter1. 재개발이 답이다
Chapter2. 재개발 기본: 이것만은 반드시 알아두자
Chapter3. 임장활동은 항상 옳다
Chapter4. 입지 선택이 중요하다
Chapter5. 재개발 매물 선택법
Chapter6. 재개발심화: 리스크 관리하며 투자하자
Chapter7. 재개발정보:재개발 투자 노하우

 

재개발 투자, 나랑은 상관없는 일?

 나는 부동산 투자를 시작하고 싶어 드릉드릉 중인 부린이다. 그동안은 부동산 중에서도 주로 내 집 마련, 그중에서도 아파트 위주로 유튜브를 시청하고, 강의를 듣고, 대출을 알아봤었다. 그런데 남천동 임장 컨텐츠를 다녀와서 그동안은 전혀 관심이 없었던 재개발에 대한 궁금증이 생기게 되었다. 

 나는 오랜 기간 거주해 온 동네가 재개발 정비구역으로 지정되고, 천지개벽하는 과정을 눈으로 목격했었다. 그런데도 나에게 재개발 사업 투자는 아직도 ‘사업 진행이 오래 걸려 힘들어’, ‘건설 경기가 어려워져 재개발은 당분간 더 힘들어’ 이런 어디서 주워들었는지 출처도 불분명한 편견의 집약체인 것 같다. 하루이틀도 아니고 지금도 여전히 사업이 진행되고 있는 현장 옆에서 두 눈으로 목격하고도 관심이 없었다. 그저 공사 중인 부지 근처를 지나가다 ‘아, 이 재개발 단지가 다 지어지고 나면 올라올 아파트는 내가 살 수 있으려나?’ 하는 생각을 해본 게 다였으니까.
 

재개발 투자, 어쩌면 나랑도 상관 있지 않을까?

 그런데 이제는 내가 과거에 봤던 현장이 진행되고 미래 완공되는 그 과정들이 좀 궁금해졌다. 뉴스에 나오는 성공한 재개발 단지 이야기도, 혹은 이해관계 때문에 갈등을 겪고 있는 단지의 상황도 궁금해졌다. (그동안은 왜 그렇게까지 하나도 관심 없이 외면해 둔 건지 과거의 나에게 묻고 싶다…. ㅋㅋ) 그래서 키워드 ‘부동산’에 대한 책 10권 읽기의 시작으로 재개발 관련 책을 골라 들었다. <나의 첫 재개발 실전투자>
 
 부동산 관련 책 읽기의 시작이 재개발 책이 될 거라곤 정말 상상도 못 했지만, 다음 임장 모임이 광안동 재개발 구역을 다수 포함한 만큼 임장 전까지 읽어보면 좋을 것 같았다. 재개발 투자에 대한 이해도를 높여서 다음 달 임장 모임에 참여한다면, 그 전보다 눈에 보이는 것들이 더 많아질 게 분명하니까! 내가 다음에 재개발 투자를 하게 될지 어떨지는 모르겠다. 하지만 역시 세상을 살아가는 방법은 한 가지 방법만 존재하는 것이존재 하는것이 아닌 게 분명하다. 관심 있는 분야에 나를 노출하면서 다양한 관점에서 바라볼 때 세상을 살아가는 더 많은 기회가 보이는 거겠지. 참, 재밌는 일들이 많은 세상이다.
 

독서 후기 기록

 <나의 첫 재개발 실전투자>는 기본적인 재개발 투자의 프로세스부터, 현금청산, 뚜껑, 비례율 등등 재개발 투자에 관련된 용어뿐만 아니라, 저자가 현장에 얻은 자신의 사례를 보여주며 재개발 투자에 대한 이해를 돕는다. 단순 지식 전달뿐만 아니라 자신의 경험과 비결을 바탕으로 직장인 관점에서 겪었던 투자에서의 고충을 토대로 공감대를 형성하면서 독자들의 이해도를 높인다. 재개발 투자에 대한 기초와 심화, 위험 리스크까지 전반적인 내용을 두루 다루기 때문에 재개발 투자에 대한 이해도가 부족한 나같은 초보 독자들이 읽기 좋은 책인 것 같다.

 

Chapter 2 재개발 기본: 이것만은 반드시 알아두자 中

재개발 vs 재건축
두 사업 모두 불량한 건축물이 밀집된 지역에 주거환경을 개선하는 사업이다. 재개발은 상하수도, 도록, 공원등의 도시 정비 기반시설이 열학한 지역에서 진행하는 사업으로 비교적 공공사업의 성격을 띄는 반면, 재건축은 정비 기반시설이 양호한 지역에 주택을 새로 공급하는 사업으로 민간 사업일 가능성이 크다.

입주권 vs 분양권
재개발, 재건축 정비 사업이 진행되는 곳의 조합원들이 새 아파트에 입주할 수 있는 권리를 입주권이라고 하며, 일반 주택 수요자가 청약통장을 통해 새집에 입주 할 수 있는 권리를 분양권 이라고 한다

조합원 vs 현금청산자
재개발 재건축 정비사업 구역에 부동산을 소유한 사람은 조합 설립이후 일정 자격을 충족한다면 조합원의 지위를 얻게된다, 재건축의 조합원은 토지와 건물을 모두 소유하고 재건축 사업이 동의해야 요건이 충족되고, 재개발 조합원은 재건축과 달리 건물만 소유한 사람, 토지만 소유한 사람, 그리고 무허가 건축물을 소유한 사람도 조건에 충족된다면 조합원이 될 수 있다.  조합원의 자격을 충족하지 못한 경우(과소필지 등), 사업에 반대하여 분양신청을 하지 않는 등의 이유로 조합원의 지위를 상실하게 되면 현금청산자로 분류된다.

나대지, 도로, 뚜껑
나대지 및 도로 는 도정법 조례 기준으로 토지 면적에 따라 입주권을 받을 권리가 정해진다. 뚜껑이란 허가를 받지 않은 무허가 건축물을 통칭하는 재개발 시장에서 사용하는 용어로, 나대지와 동일하게 정법 조례에따라 입주권이 부여 되기도 한다.

분담금=추가분담금
조합원분양가에서 조합원의 권리 가격을 뺀 금액으로, 입주권을 얻기위해 추가로 부담해야 할 금액을 말한다.

감정평가
재개발 정비구역에서 감정평가사를 통해 물건의 실제 가치를 평가 하는것을 말한다.

공시지가
'부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률'에 따라 산정해 공시되는 땅값으로, 과세를 위한 시가표액이다. 매년 1월 1월을 기준으로 연단위로 공시된다.

프리미엄
재개발 정비 구역에서 실제 거래되는 금액에서 해당 물건의 감정 금액을 제외한 금액으로 P로 표현하기도 한다. 예를 들어 매수금액이 5억인 재개발 물건의 감정평가금액이 3억이라면, 프리미엄은 2억이 된다. 

안전마진
투자한 재개발 물건의 총 금액과 비교할 수 있는 주변 아파트의(비슷한 입지의 신축) 가격 차이를 안전마진으로 볼 수 있다. 예를 들어 총 투자금액(조합원 분양가+프리미엄)이7억이고 비슷한 입지의 주변 신축아파트의 매매거래가 10억에 이루어 지고 있다면 안전마진은 3억이다.

비례율
재개발, 재건축 사업의 '사업성' 을 보여주는 지표로, 일반적으로 100% 이상을 사업성이 좋은것으로 본다.

비례율 = { (종후자산평가액-총사업비) ÷ 종전자산평가액 } × 100

 
    * 종후자산평가액 = 일반분양 수입+조합원분양 수입
    * 종전자산평가액 = 조합원들의 종전자산의 감정평가액의 총합

재개발,재건축 정비사업 사업단계 절차

사업초기
기본계획수립 -> 안전진단(재건축 한정) -> 정비구역 지정 -> 추진위원회 설립
사업중기
조합설립인가-> 시공사 선정-> 사업시행 인가 -> 종전자산평가(조합원 감정평가) -> 조합원분양신청
사업 말기
관리처분 계획 인가 ->이주 및 철거 -> 일반분양 -> 준공/입주

매수 시점
 보통은 사업시행 인가 전후에 매수/매도 거래가 활발하다. 사업시생인가 이후에 감정평가금액이 통보되면 감평금액이 예상보다 낮게 나온 원주민 조합원들의 실망매물이 많이 나온다.
또, 관리처분계획 인가 이후에도 매물이 많이 나오는 편인데, 추가 부담금을 감당하기 힘든 원주민 조합원들, 부동산 대출 규제로 인해 이주비 대출 실행이 안되는 다주택, 법인 투자자들의 매물이 나오기 때문에 실거주를 원하는 투자자 입자에서 급매를 잡기 좋은 타이밍이다.

매도 시점
 조합 설립 이후에는 시세 상승이 있다. 또 사업시행인가를 앞둔 시점이라면 사업진행이 어느정도 윤곽이 보이는 시점이라 시세가 상승한다. 사업시행인가 부터 관리처분까지는 재개발 사업이 원활하기진행되고 리스크가 점점 없어지기 때문에 시세가 상승하여 매도 적기이다. 일반분양 이후 입주까지는 시세가 꾸준히 상승하기 때문에, 입주 전까지 안전마진을 확보 한 후 입주 시점에 매도하는것이 좋다.