주택도시기금 디딤돌, 버팀목 대출 금리 인상

주택도시기금 구입(디딤돌), 전세자금(버팀목) 대출금리 인상 발표

 
  2월 23일 국토교통부의 보도자료에 따르면 정부는 주택도시기금의 디딤돌 대출(주택 구입용)과 버팀목 대출(전세자금)의 금리를 인상하기로 결정했다. 동시에 지방의 미분양 주택을 구입할 경우 대출 금리를 추가로 인하하겠다고 발표했다. 이번 발표가 정책자금 대출에 어떤 변화를 가져오는지 자세히 살펴보고, 실 수요자 입장에서의 주관적인 견해를 이야기해보려고 한다.
 

1. 디딤돌·버팀목 대출 금리 조정

 이번 보도자료에 따르면 정책대출의 경우 안정적인 기금 운용과 대출 쏠림 방지를 위해 정책 대출 금리는 시중 은행 금리 대비 1%포인트 수준으로 유지하는 것이 바람직한 수준으로 보고 있다. 그러나 최근 2~3년 동안 금리 차이가 커진 점을 고려할 때 대출 금리 조정이 필요하다는 것이 국토교통부의 입장이다. 이에 따라 실 수요자의 부담을 최소화하기 위해 금리를 소폭(0.2%p) 인상하되, 다만 지역별 상황이 상이한 점을 감안하여 지방에서는 이 적용에 대한 예외를 두는 것을 발표했다. 또한, 지방 미분양 주택 구입시에는 추가 금리 인하 혜택을 제공한다고 밝혔다.
 

• 금리 인상: 현행 대비 0.2%p 인상 예정 (2025년 3월 24일 월요일 이후 신청분부터 적용)
• 지방 제외: 지방은 금리 인상 대상에서 제외
• 지방 미분양 주택 구입 시 추가 혜택: 지방의 준공 후 미분양 주택을 구입하면 금리를 0.2%p 추가 인하

 

2. 우대금리 조정

 
 현재 정책자금 대출에 적용할 수 있는 우대금리는 생애최초, 다자녀, 청약예금 가입 기간별 인하, 부동산 전자계약시스템 이용 등 총 10여가지가 있다. 만약 해당 우대금리 조건을 중복으로 충족 할 시, 최대 1%대까지 금리가 낮아졌다. 그러나 이로 인해 시중금리와의 금리 차이가 커진 점을 고려하여 이번 발표 이후로는 우대금리에 상한선이 최대 0.5%p로 설정된다.
또한, 우대금리 적용 기한도 자금별로 4~5년으로 한정하여 설정하게 된다.

• 기존: 중복 가능한 우대금리가 적용 가능한 경우, 최저 대출금리인 1.5%까지 우대금리 적용 가능
• 우대금리 상한선 설정: 최대 0.5%p로 제한
• 적용 기한 설정: 자금별로 우대금리 적용 기한을 4~5년으로 한정함

 

3. 새로운 금리 방식 도입

 

 보도 자료에 따르면 기금 대출 소비자의 선택권 확대를 위하여 기존의 만기 고정형, 5년 단위 변동형, 순수 변동형 금리에 더해 새롭게 ‘혼합형 금리(10년 고정후 변동)’을 시행한다. 또한, 기존에는 방식별로 금리에 차등을 두지 않았던 것에 반하여, 3월 24일 이후로는 대출 금리 산정 방식에 따라 금리를 차등화 한다. 이에 따라, 만약 만기 고정형을 선택할 경우 0.3%p, 혼합형(10년 고정 후 변동)을 선택할 경우 0.2%p, 5년 단위 변동형을 선택할 경우 0.1%p 금리가 추가로 가산되게 된다. 위 금리구조 개편은 유예기간을 걸쳐 3월 24일 월요일 이후 신청분부터 적용될 예정이다.

• 기존 금리 산정 방식: 고정형, 5년 단위 변동형, 순수 변동형 금리
• 변경 : 기존 방식에 더해 혼합형 금리(10년 고정후 변동)을 시행
• 금리 산정 방식에 따른 가산 금리 차등 적용
• 만기 고정형 : 0.3%p 가산 / 혼합형(10년 고정 후 변동) : 0.2%p 가산 / 5년 단위 변동형 : 0.1%p 가산

 

4. '청년 주택드림 대출' 신설

 

 이번 보도 자료에 따르면 정부는 2024년 2월 출시된 청년 주택드림 청약 통장과 연계된 ‘청년 주택드림 대출’을 25년 3월 출시할 예정이다. 해당 대출은 청년 주택드림 청약 통장을 통해 청약 후 신규 분양 받은 청년 무주택 세대주가 대상이며, 최저 2.2%대의 금리를 제공하여 청년층의 주거 부담 완화를 목표로 한다.
 

• 청년 주택드림 대출 조건 대상 : 청년 주택드림 청약 통장으로 청약에 당첨된 무주택 세대주 (청약 당첨시점에 만 20~39세)
• 소득기준 : 대출 시 소득 7천만원(신혼 1억원) 이하, 순자산 4.88억원 이하
• 납입 실적 : 통장 가입(전환) 이후, 1년 이상 경과 및 1천만원 이상 납입 실적 (기존 주택청약 가입자의 경우, 청년 주택드림 청약 통장으로 전환 이후 1년, 1천만원 이상 납입금이 추가로 필요함)
• 조건: 분양가 6억 원 이하, 전용면적 85㎡ (도시 제외 읍,면 100㎡ 이하 주택)
• 대출 한도 : 최대 3억 원(신혼 4억원) 대출 가능
• 대출 금리(잠정) : 기본금리의 경우 소득에 따라 차등 적용, 최저 2.2%로 지원하되 매 반기별 재검토 후 공시
• 우대 금리 : 대출이후 결혼(0.1%p), 출산(최초 0.5%p, 추가 0.2%p)에 따른 생애주기별 우대금리를 최대 1%p까지 제공 (단, 최저 금리는 1.5%)

 
 

4. 정책자금 금리 인상의 원인

 정부가 정책 대출의 금리를 지속적으로 인상하는 이유는 시중은행에 비해 상대적으로 낮은 금리를 제공하는 디딤돌 등의 정책 상품에 대출 수요가 몰리면서 가계 대출과 집값의 상승세를 자극할 수 있다는 우려 때문이다. 실제로 지난해 4월을 기준으로 5대 시중은행의 월별 가계대출 신규 취급액을 살펴보면, 정책 대출을 제외한 가계 대출은 전월 대비 9.7% 증가한 반면, 정책성 가계대출은 약 4배에 달하는 36.5%로 급증했다. 이후 9월, 정부가 정책 자금 대출 규정을 강화해 가계대출 관리를 시작했을 때, 비정책성 대출은 10월과 11월 모두 전월 대비 20% 이상 감소한 반면, 정책성 상품은 소폭 2%대로 줄어드는 데 그쳤으며, 12월에는 오히려 증가세를 보였다. 정부의 추산에 따르면 정책자금 대출의 증가액은 2022년 말 24조 7000억원에서 2024년 6월 말 기준으로 69조 5000억원에 이를 것으로 예상되며, 이는 불과 2년 동안 무려 180% 증가한 수치이다.
 
 또한, 정책대출 금리 조정을 통해 대출 쏠림 현상을 방지하고 가계대출의 총량을 관리하려는 의도도 엿보인다. 지난 21일 최상목 대통령 권한대행은 “가계부채 비율이 국가 경제에 부담을 주지 않는 80% 수준까지 안정화될 수 있도록, 앞으로도 가계부채 증가율을 경상성장률 범위 내에서 일관성 있게 관리해야 한다”고 발언했다. 현재 예상되는 가계부채 비율은 지난해 국내총생산(GDP) 대비 약 90%에 달하는 것으로 집계된다. 이러한 상황에서 저금리로 인한 정책 자금의 급격한 증가세는 정부 입장에서 달가울 수 없는 문제이다. 이번 정책 자금의 금리 인상을 통해 가계부채 증가를 억제하고, 지방 건설경기 침체에 대한 대책을 동시에 마련하고자 하는 정부의 의지가 엿보인다고 풀이 할 수 있는 이유이다.
 

5. 정책자금 금리 인상에 대한 비판적 목소리

 다만, 무주택 서민 실 수요자를 위한 정책 대출의 금리를 지속적으로 인상하는 데에 대한 지적의 목소리도 적지 않다. 시중은행과의 금리차이를 정상화하고, 대출 쏠림 현상을 사전에 차단하기 위한 방안이라는 명분이지만, 최근 은행권 주택담보대출 변동금리의 기준인 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 4개월 연속 내리는 등 시중 은행의 주담대 금리 인하의 기대감이 커지고 있는 상황에서 정책 대출 금리가 인상되는 것은 상황에 맞지 않는 부동산 정책으로 인해 무주택 서민 수요자들의 혼란과 부담만 가중시키고 있는 것이 아니냐는 지적이다.
 
 또한, 지난해 정책 자금 대출의 금리 인상시에도 제기되었던 바와 같이, 정책 대출이 가능한 5억이하 주택이 서울 및 수도권 집값의 상승을 견인하고 있다고 보기는 어렵다는 의견이 많다. 현재 서울 집값 상승으로 대출이 증가한 이유는 한강 벨트 지역의 집값 오름세 때문으로 디딤돌대출의 주요 대상인 5억원 이하 주택의 영향력은 크지 않다. ‘고가단지 거래로 집값이 뛴 것인데 왜 애먼 서민들을 잡나’라는 비판의 목소리가 끊이지 않는 이유이다.
 
 더욱이 금리 인하에 대한 기대감이 증가하는 가운데, 정책 대출 규제로 이 수요를 억제하겠다는 전략은 시장 논리에 부합하지 않으며, 오히려 서민들만 피해를 볼 수 있다는 비판도 계속되고 있다. 이미 DSR(총부채원리금상환비율) 및 DTI(총소득대비주택담보대출비율)를 통해 대출을 조절하고 있는 상황에서, 소득 기준이 낮은 서민들이 정책 자금 대출을 다주택자 투기에 준하는 규제로 묶는 것은 서울의 집값 및 거래량 상승을 억제하기 위한 정책으로서는 적절하지 않다는 지적이다.
 
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6. 정책자금 금리 인상에 대한 주관적 견해

 이번에 발표된 정책자금 금리 조정 보도자료는 표면적으로 시중금리와 정책자금 금리 간의 괴리가 존재함을 강조하면서, 동시에 서민들의 부담을 최소화하기 위해 금리는 수도권에만 소폭, 즉 0.2%p만 인상된다는 인상을 주고 있다. 그러나 표면적인 인상 폭은 높아 보이지 않지만, 뜯어보면 우대금리 상한선을 신설하고 금리 산정 방식에 따른 가산금리를 적용하면서 정책자금을 이용하려고 하는 수도권 실 수요자들에게는 실질적으로 최대 1%p의 이상의 금리 인상 효과를 가져오는 것 같아 보인다.
 
 나의 경우에도 무주택자로 디딤돌 대출을 이용하기 위해 알아보고 있었기 때문에 이번 변경에 민감 할 수밖에 없었다. 수도권 지역의 실거주가 불가능한 상태이기 때문에 0.2%p 금리 인상에는 해당하지 않지만, 우대금리 상한선이 0.5%p로 설정되면서 기존 내가 적용 받을 수 있었던 우대금리 0.6%p가, 변경 후 우대금리 최대 상한선인 0.5%p로 떨어졌고, 우대 금리 적용 기한도 4~5년으로 제한될 것으로 보인다. 또한 정책자금을 받는다면 만기고정형으로 대출을 받을 계획이었는데, 해당 금리 방식을 채택할 경우 가산금리 0.3%p가 붙을 것으로 예상되어 실질적인 금리가 0.4%p 이상 높아질 것 같다.
 
 이미 작년 8월에 디딤돌·버팀목 금리가 0.2~0.4%p 인상되는 것을 봤기에, 인상 후 7개월 만에 이렇게 금방 서민형 정책자금에 대한 금리 인상을 진행했어야 하나 하는 아쉬움이 드는 것이 사실이다. 특히 최근 정부가 은행권에 요구하는 주택담보대출(주담대) 금리 인하 정책과 정책 자금 대출 금리 인상이 서로 엇박자를 이룬다는 인상이 강하게 남았다.
 
 국토교통부 보도자료에 따르면 정책 대출 금리를 시중 은행 금리에 비해 1%포인트 정도의 수준으로 유지하는 것이 바람직하다는 금리인상의 명분이 제시되어 있다. 그러나 한국은행이 기준 금리를 낮추었음에도, 시중 은행의 주담대 금리가 예상만큼 빠르게 하락하지 않았고, 이로 인해서 정책 자금 대출과 시중 은행의 금리 간 괴리가 크게 벌어져 있던 것이 아닌가 싶었다. 현재와 같이 금리 인하 기대감이 높아진 시점에서조차 시중 은행의 주담대 금리가 기대만큼 인하 반영되지 않았다는것은, 은행들의 가산 금리 책정에 대한 정책적 대응이 더욱 신속하게 이루어 졌어야 하는것을 반증 하는것이 아닌가 라는 생각이 들었다.
 
 또, 서민용 정책대출의 방침이 계속 바뀌면서 정작 정책지원을 받아야 하는 서민들의 수요를 맞추지 못 한 채 혼란을 가중시키고 있다는 생각도 들었다. 물론 가계 부채도, 집값도 안정시켜야 하겠지만, 아이러니 하게도 디딤돌 대출을 규제해도 서울 및 수도권의 의 집값이 안정된다고 보기 어려울 것 같다. 내가 이번 금리 인상으로 인해 서민들의 내 집 마련에 부담만 가중되는 것이 아닌가 하는 비판적 목소리에 동의 하는 이유이다.
 
 마지막으로, 정부가 가계 부채의 '질'을 높이기 위해서는 더 관심을 기울였으면 하는 생각이 들었다. 나는 가계 부채의 '총량'에만 집중할 것아 아니라, 만기 고정형 상품 사용을 독려 함으로써 안정적인 이자 상환이 가능하도록 유도해 가계부채의 체질을 개선해야 한다는 입장이다. 이런 점에서 금리 방식에 따라 '만기 고정형'에 0.3%p라는 가장 큰 가산 금리를 적용하는 이번 금리 구조 개편이 과연 무주택 서민들의 내 집 마련을 돕는 정책 자금의 취지에 맞는 개편 이었는지에 대한 의문이 남는 것 같다.
 
 그러나 정부의 정책은 개인의 의견으로 바꿀 수 있는 것이 아니며, 이미 결정된 사안이다.
따라서 앞으로 해야 할 일은 현재의 상황에 적응하고, 나에게 더 적합한 투자 방법을 찾기 위한 고민이지 않을까 싶다.
 
 
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