<과제 1-2> 미분양과 가격의 상관관계

이번 글에서는 미분양과 부동산 가격의 상관관계에 대해 알아 보겠습니다.

 

지역별로 서울/부산, 지역구별로 부산의 해운대구, 수영구, 동래구, 남구, 동구, 부산진구, 영도구의 과거 데이터를 통해 미분양 데이터와 아파트 가격의 상관 관계에 대해 알아보도록 하겠습니다.

<서울>

 

●구간별 가격

1구간) 2009년 9월 까지 상승 후

2구간) 2009년 10월 2013년 01월 까지 하락
3구간) 2013년 02월 부터 2018년 10월 까지 지속 상승
4구간) 2018년 11월 부터 2019년 3월 까지 소폭 하락했다가 2019년 04월 부터 2021년 11월 까지 가파른 상승
5구간) 2021년 12월 부터 2023년 3월까지 하락

6구간) 2023년 4월부터 2025년 5월까지 상승 중

 

●미분양과 가격의 상관관계

1구간) 2009년 9월까지 미분양은 평균치를 상회 하였으나 감소 추세를 유지하면서 가격은 상승

2구간) 2010년 부터 2014년까지 미분양이 평균치를 상회하면서 가격 약하락 후 보합

3구간) 2012년 하반기부터 2014년 기간 동안 전체 미분양 재고가 평균치를 상회하였으며, 준공 후 미분양은 2012~2013년 최고치를 찍고, 2015년 초 부터 전체 미분양, 준공 후 미분양 재고가 소진되면서 가격 상승

4구간) 2019년~2021년 미분양 재고 모두 최저 수준을 보이며 가격 상승
5구간) 2023년 부터 준공 후 미분양 재고가 상승하고 있으며, 전체 미분양 수량도 평균치에 가까워지고 있으나 가격은 상승 중

6구간) 2023년 4월부터 2025년 5월까지 상승 중

 

<부산>

 

●구간별 가격

1구간) 2011년 11월 까지 상승
2구간) 2011년 12월 부터 2014년 5월까지 보합
3구간) 2014년 6월 부터 2017년 6월까지 상승
4구간) 2017년 7월부터 2019년 7월까지 하락
5구간) 2019년 8월부터 2021년 11월까지 급상승
6구간) 2022년 12월 부터 2023년 3월까지 급하락 후 2025년 05월까지 보합 중

 

●미분양과 가격의 상관관계

1구간) 2011년 11월 까지 미분양 재고 하락세, 가격 상승세
2구간) 2011년 12월 부터 2013년 말까지 미분양 재고 상승세, 준공 후 미분양은 2011~2014년까지 평균을 하회하며 비슷하게 유지되었고, 가격은 약상승 및 보합세
3구간) 미분양 재고가 평균을 하회하면서 하락세, 가격 상승
4구간) 2017년 말 부터 2019년 까지 미분양 재고 상승세, 2019년도 준공 후 미분양 재고가 증가하면서 가격 하락
5구간) 2019년 하반기 부터 미분양 재고 하락세, 2020~2022년까지 미분양 재고가 평균을 하회하면서 가격 상승
6구간) 2022년 하반기 부터 미분양 재고 상승세, 가격은 하락. 2024년 이후 평균치를 상회하는 수준으로 증가 하였고, 준공 후 미분양도 증가 추세, 가격 약하락 및 보합 중

<부산> 구별 1~5급지 분류

1급지 : 해운대구, 수영구, 동래구
2급지 : 남구
3급지 : 동구
4급지 : 부산진구
5급지 : 영도구

 

<부산> 1급지-수영구

 

●구간별 가격

1구간) 2012년 1년까지 소폭 상승

2구간) 2012년 2월부터 2013년 12월까지 보합
3구간) 2014년 1월부터 2017년 3월까지 상승
4구간) 2017년 4월부터 2019년 6월까지 하락
5구간) 2019년 7월부터 2021년 10월까지 급상승
6구간) 2021년 11월 부터 2023년 3월까지 하락 후 2025년 5월까지 보합 중

 

●미분양과 가격의 상관관계

1구간) 2012년 1월 까지 미분양 재고 감소 하면서 가격 상승

2구간) 2012년 2월부터 2013년 중반까지 전체 미분양 재고가 평균을 상회 하였으나, 준공 후 미분양은 2013년 말까지 꾸준히 감소하면서 가격은 보합 유지
3구간) 2014년 1월 미분양 재고 모두 소화 후 2017년 초까지 가격 상승
4구간) 2017년 부터 2019년 초까지 미분양 약간 상승하였으나 평균치보다 하회 하면서 가격 보합, 2019년 상반기부터 미분양 재고 고가 약간 늘면서 가격이 약 하락세
5구간) 2019년 7월부터 2022년 초까지 미분양 재고 거의 바닥, 가격 상승세

6구간) 2022년 초부터 2024년까지 전체 미분양 재고가 증가 하였고, 준공 후 미분양 재고와 거의 일치하면서 가격 하락, 2024년 이후 미분양 재고 급상승 후 가격 약 하락 및 보합 중

 

<부산> 1급지-해운대구

 

●구간별 가격
1구간) 2012년 01월까지 상승
2구간) 2012년 2월부터 2013년 5월까지 하락
3구간) 2013년 6월부터 2017년 5월까지 상승
4구간) 2017년 6월부터 2019년 6월까지 하락
5구간) 2019년 7월부터 2021년 10월까지 급상승
6구간) 2021년 11월 부터 2023년 3월까지 하락 후 2025년 5월까지 보합 중

 

●미분양과 가격의 상관관계

1구간) 2012년 01월까지 미분양 재고 및 준공 후 미분양 재고 하락, 가격 상승
2구간) 2012년 미분양 재고 및 준공 후 미분양 재고 급상승 및 가격 약하락  및 보합
3구간) 2013년 6월부터 2015년 미분양 재고 평균치를 상회 하였으나 미분양 수량이 감소하면서, 가격 상승. 2016년 초 미분양 수량이 잠시 급증 하였으나, 2016년 중반 부터 2016년까지 하락세를 유지하면서 가격 상승 
4구간) 2017년 부터 2018년까지 미분양 재고 하락세 였으나, 가격 약하락 및 보합 하다가 2018년 미분양 재고가 증가하면서 가격 하락세, 이후 미분양 재고가 감소 하였으나 하락세 유지됨
5구간) 2020년 상반기 미분양 재고가 증가하였으나, 여전히 평균치를 하회하는 수준으로 가격 상승
6구간) 2022년 부터 2023년 3월까지 미분양 재고 평균치 이하로 유지되었으나 준공 후 미분양 재고와 거의 일치, 가격 하락. 2024년 미분양이 평균치를 상회하고, 준공 후 미분양이 증가하면서 가격 약하락 및 보합 중

 

<부산> 1급지-동래구

 

●구간별 가격
1구간) 2011년 10월까지 상승
2구간) 2011년 11월부터 2013년 1월까지 하락
3구간) 2013년 2월부터 2017년 8월까지 상승
4구간) 2017년 9월부터 2019년 7월까지 하락
5구간) 2019년 8월부터 2021년 10월까지 상승
6구간) 2021년 11월부터 2022년 12월까지 하락 후 2025년 5월까지 보합 중

 

●미분양과 가격의 상관관계

1구간) 2011년 10월까지 미분양 재고 감소 하면서 가격 상승
2구간) 2012년에서 2013년 구간 동안 전체 미분양은 감소 추세, 2012년 준공 후 미분양이 증가하여 약간의 가격 하락이 있었으나, 전체적인 미분양 수준이 평균을 하회하면서 약 하락 및 보합
3구간) 2013년 2월부터 2017년 8월까지 준공 후 미분양 재고는 거의 없었음, 전체 미분양 재고가 단기적으로 평균을 상회하는 구간이 있었으나, 동 기간동언 전체적으로 평균을 하회하는 수준을 유지하면서 가격의 지속 상승
4구간) 2017년 9월부터 2019년 7월까지 미분양 재고는 평균 이하의 수준을 유지, 가격 약 하락 및 보합
5구간) 2019년 8월 부터 2021년 10월까지 미분양 재고는 평균 이하의 수준을 유지, 가격 급 상승
6구간) 2021년 11월부터 2022년 12월 가격 하락 시에도 미분양 재고는 평균 이하의 수준을 유지, 가격 급 상승 구간과 비슷한 수준을 유지했음에도 가극은 급 하락하였으며, 2024년 중반 이후 미분양 재고 증가 이후 2025년 하락세를 유지, 가격 보합 중

 

<부산> 2급지-남구

 

●구간별 가격
1구간) 2011년 10월까지 상승
2구간) 2011년 11월부터 2013년 5월까지 하락
3구간) 2013년 6월부터 2017년 4월까지 상승
4구간) 2017년 5월부터 2018년 9월까지 하락
5구간) 2018년 10월부터 2021년 10월까지 상승
6구간) 2021년 11월부터 2023년 3월까지 하락 후 보합 중

 

●미분양과 가격의 상관관계

1구간) 2010년 중반 미분양 재고 하락세, 가격 상승
2구간) 2011년 11월부터 2014년 중반까지 미분양 재고 증감 없음, 가격 약 하락 후 보합
3구간) 2013년 6월부터 2017년 4월까지 미분양 재고는 거의 없는 수준, 2014년 잠시 미분양 재고가 증가 하였으나, 가격은 보합 및 약상승
4구간) 2017년 5월부터 2018년 9월까지 가격 하락시에도 미분양 재고 증감 없었음
5구간) 2018년 10월부터 2021년 10월까지 미분양 재고는 약간 증가 하였으나 여전히 평균을 하회 하는 수준 이었으며, 가격은 급 상승 구간
6구간) 2021년 11월부터 2023년 3월까지 가격 급 하락 구간에도 미분양 재고에 큰 변동 없었으며, 2024년 이후 미분양 수량이 급증했다가 감소세에 들어갔음에도 가격은 보합 중

<부산> 3급지-동구

 

●구간별 가격
1구간) 2012년 4월까지 약상승
2구간) 2012년 5월부터 2019년 8월까지 약 상승 및 보합
3구간) 2019년 9부터 2022년 2월까지 급상승
4구간) 2022년 3월부터 2024년 6월까지 하락
5구간) 2024년 7월 약 상승 후 보합 중

 

●미분양과 가격의 상관관계

1구간) 2012년까지 미분양 평균치를 하회 하는 수준, 가격 약상승
2구간) 2012년 5월부터 2015년 말까지는 미분양 재고 없었으며, 가격 보합유지. 2016년에서 2017년, 2019년 미분양 재고가 평균치 보다 상회한 구간이 있었느나 가격 은 보합
3구간) 2019년 하반기 부터 미분양 재고 감소 및 평균 하회 유지, 가격 상승
4구간) 2022년 3월부터 2024년 6월까지 미분양 재고 평균치를 상회하는 수준으로 증가, 가격 하락
5구간) 2024년 7월 이후 전체 미분양 재고 증가, 준공 후 미분양 재고는 증가하였다가 평균 수준을 유지하고 있으며 가격은 보합 중

 

<부산> 4급지-부산진구

 

●구간별 가격
1구간) 2011년 10월까지 상승
2구간) 2011년 11월부터 2013년 12월까지 보합
3구간) 2014년 1월 부터 2017년 7월까지 상승
4구간) 2017년 8월부터 2019년 9월까지 하락
5구간) 2019년 10월부터 2021년 11월까지 상승
6구간) 2021년 12월부터 2023년 2월까지 하락 후 2025년 5월까지 보합 중

 

●미분양과 가격의 상관관계

1구간) 2011년 10월까지 미분양 감소하면서 가격 상승
2구간) 2011년 11월부터 2013년 12월까지 미분양 재고는 평균을 하회 하는 수준, 가격 보합
3구간) 2014년 1월 부터 2017년 7월까지 미분양 재고는 평균을 하회하는 수준에서 감소세, 가격은 상승
4구간) 2017년 8월부터 2019년 9월까지 전체 미분양 증가, 가격 하락
5구간) 2019년 10월부터 2021년 11까지 전체 미분양은 감소했으나 준공 후 미분양이 급증하면서 가격 하락, 이후 준공 후 미분양를 포함한 전체 미분양이 감소하면서 2021년 까지 가격 상승
6구간) 2021년 12월부터 미분양 감소세 였으나, 2023년 2월까지 가격 하락, 2023년 2월 이후 전체 미분양이 평균치를 상회하는 수준으로 증가하면서 가격 보합

 

<부산> 5급지-영도구

 

●구간별 가격
1구간) 2011년 12월까지 상승
2구간) 2012년 1월부터 2017년 12월까지 보합
3구간) 2018년 1월부터 2019년 8월까지 하락
4구간) 2019년 9월부터 2022년 4월까지 상승
5구간) 2022년 5월부터 2025년 5월까지 하락중

 

●미분양과 가격의 상관관계

1구간) 2012년 1월까지 미분양은 거의 없었거나 평균치를 하회 하는 수준이었으며 가격 상승
2구간) 2013년부터 2017년 까지 미분양이 증가 하였으나, 평균치를 하회 하는 수준이었으며, 2025년 이후 준공 후 미분양 재고가 증가 하였으나 가격은 보합
3구간) 2018년 말까지 미분양이 없었다가 2019년 평균치를 상회하며 증가, 가격 하락
4구간) 2019년 말 미분양 재고가 평균치까지 감소 하였다가 다시 증가, 2020년 상반기 부터 2021년 까지 감소하다가 2022년부터 평균치를 하회하는 추세를 유지, 가격은 상승

5구간) 2022년부터 2025년까지 평균치를 하회하는 미분양 잔고, 해당 수치가 준공 후 미분양 재고와 비슷한 수준을 유지하면서 가격 약 하락 중

 

<정리>

1 미분양의 증감이 꼭 가격과 동일하게 움직이는 것은 아니지만, 공급 물량보다는 가격과 상관 관계가 높아 보인다. 

2. 전체 미분양 수치의 절대값도 중요 하지만, 준공 후 미분양 재고가 소진 될 때 가격이 상승하는 패턴이 자주 보이기 때문에, 미분양 재고가 소화되지 않고 준공 후 미분양 재고로 쌓이는지 여부가 가격과 보다 밀접한 연관성이 있어 보인다. 따라서 미분양 증감을 참고 할때는 절대값 보다는 증감의 추이, 준공 후 미분양의 추이, 앞으로의 공급 물량 등을 함께 살펴 봐야 할 것 같다.