<과제 1-3> 가치평가

이번 글에서는 가치를 평가하는 핵심 요소와 소득대비 저평가지수, 부동산 구매력 지수 분석을 통해 부동산 가치평가를 진행해 보도록 하겠습니다.

가치 평가의 핵심 요소

공급

정량화 가능하며, 3~5년 이후의 공급량 예측이 가능
향후 부동산 시장을 판단할 때 상대적으로 예측이 용이한 요소

수요
미분양과 가격: 역상관관계는 있으나, 선행지표로는 한계가 있어 동행 또는 후행지표로 봐야 함
KB 매수우위지수: 소비자 심리를 반영하지만, 동행지표의 성격을 가짐

가격
현재 가격이 오히려 수요와 공급을 조절하는 결과이자 원인이 됨
고평가(가격>가치) : 수요 감소, 가격 조정 가능성
저평가(가격<가치) : 수요 증가, 상승 가능성

가격과 가치의 판단 기준

소득 대비 주택가격 비율 (PIR : Price Income Ratio) (리치고 제공)
중위가격 주택을 구입하는 데 몇 년의 소득이 필요한가를 측정
장기 평균과 비교하여 고평가/저평가 여부 판단, 평균보다 높으면 고평가

리치고의 '소득대비 저평가' 지수를 통해서 확인 가능

주택구매력지수 (HAI : Housing Affordability Index) (리치고 제공)
PIR에 대출, 이자 등 금융비용을 보정한 지표

중위 소득 100%의 가구가 대출을 받아 중간 가격의 주택을 구입하는 경우, 대출 상환의 부담을 수치화 한 지수

수치가 평균보다 높으면 매력적인 상태, 100보다 클수록 큰 무리없이 주택을 구입한다는 뜻

※ (중위가구소득/대출상환가능소득) X 100
단점: 구 단위 데이터 없음, 3개월 주기 발표

주택구입부담지수 (부동산지인 제공)
주택구매력지수의 역수 관계, 높을수록 부담이 큼

단점: 구 단위 데이터 없음, 3개월 주기 발표

거래량 분석 (부동산지인 제공)
매매 월평균 거래량 vs 현재 월 거래량 비교
평균 < 현재 거래량 → 매수활발 !! → 가격 상승 가능성
평균 > 현재 거래량 → 매수 위축ㅠ → 가격 하락 가능성
거래량은 매매시장에 선행하는 지표로 해석 가능

따라서

현재 가격이 가치에 비해 고평가인지 저평가인지를 판단하고 거래량을 활용하여 향후 시세 방향을 예측해 볼 수 있다.

<서울>

소득대비 저평가 : 10년) 유의

전체) 유의

=> 소득대비 저평가 지수 확인 결과 평균 이상으로 고평가 구간으로 확인

주택구매력지수 : 10년) 유의

전체) 유의

=> 주택구매력 지수 확인 결과 매력도가 평균 이하로 고평가 구간으로 확인

<대구>

소득대비 저평가 : 10년) 좋음

전체) 좋음

=> 소득대비 저평가 지수 확인 결과 평균 이하로 저평가 구간으로 확인

주택구매력지수 : 10년) 좋음

전체) 보통

=> 주택구매력 지수 확인 결과 매력도가 평균 이상으로 저평가 구간으로 확인

<부산>

소득대비 저평가 : 10년) 좋음

전체) 유의

=> 소득대비 저평가 지수 확인 결과 전체적으로는 고평가지만 최근 10년의 경우 저평가 구간으로 확인

주택구매력지수 : 10년) 보통

전체) 보통

=> 주택구매력 지수 확인 결과 평균이하로 매력도가 평균 정도의 수준으로 적정가격 구간으로 확인

<부산> 구별 1~5급지 분류

1급지 : 해운대구, 수영구, 동래구

2급지 : 남구

3급지 : 동구

4급지 : 부산진구

5급지 : 영도구

※주택 구매력 지수는 구별로는 제공되지 않음

<부산> 1급지-수영구

소득대비 저평가 : 10년) 유의

전체) 유의

=> 소득대비 저평가 지수 확인 결과 평균 이상으로 고평가 구간으로 확인