<과제 1-1> 입주 물량과 아파트 가격의 상관관계

이번 글에서는 입주 물량과 아파트 가격의 상관 관계에 대해 알아 보겠습니다.

 

지역별로 서울/부산, 지역구별로 부산의 해운대구, 수영구, 동래구, 남구, 동구, 부산진구, 영도구의 데이터를 통해 입주 물량과 아파트 가격의 상관 관계에 대해 알아보도록 하겠습니다.

<서울>

 

●구간별 가격

1구간) 2009년 9월 까지 상승 후

2구간) 2009년 10월 2013년 01월 까지 하락
3구간) 2013년 02월 부터 2018년 10월 까지 지속 상승
4구간) 2018년 11월 부터 2019년 3월 까지 소폭 하락했다가 2019년 04월 부터 2021년 11월 까지 가파른 상승
5구간) 2021년 12월 부터 2023년 3월까지 하락

6구간) 2023년 4월부터 2025년 5월까지 상승 중

●공급 물량과 가격의 상관관계

1구간) 공급 부족으로 인하여 가격 상승

2구간) 공급물량이 부족했음에도 하락
3구간) 공급량이 일시적으로 늘어난 구간이 있었느나, 전체적인 공급량이 년별 수요량에 못미치는 구간이 지속됨. 가격 상승

4구간) 공급물량 초과로 2018년 말~2019년 초에 잠시 하락했으나, 2019년 4월 부터는 공급 물량이 적정 수요를 초과 하였음에도 불구하고 가격이 급상승

5구간) 공급물량 부족임에도 불구 하고 가격 하락

6구간) 공급물량 부족, 가격 상승 중

 

<부산>

 

●구간별 가격

1구간) 2011년 11월 까지 상승
2구간) 2011년 12월 부터 2014년 5월까지 보합
3구간) 2014년 6월 부터 2017년 6월까지 상승
4구간) 2017년 7월부터 2019년 7월까지 하락
5구간) 2019년 8월부터 2021년 11월까지 급상승
6구간) 2022년 12월 부터 2023년 3월까지 급하락 후 2025년 05월까지 보합 중

 

● 공급 물량과 가격의 상관관계

1구간) 공급물량 부족으로 가격 상승

2구간) 공급물량 부족에서 초과로 늘어났으나 가격은 보합

3구간) 2016년을 제외한 해당 구간 전체적으로 공급물량이 년별 수요량을 초과 하였으나 가격은 상승

4구간) 공급물량 초과, 가격 하락

5구간) 공급물량이 감소 추세, 전체 공급물량은 년별 수요량을 초과 하였음에도 해당 기간 가격은 급상승

6구간) 2023년 말까지 공급량이 년별 수요량을 초과, 가격 하락. 공급물량이 적정 수요보다 적어지는 추세이나 가격은 보합 중

 

<부산> 구별 1~5급지 분류

1급지 : 해운대구, 수영구, 동래구

2급지 : 남구

3급지 : 동구

4급지 : 부산진구

5급지 : 영도구

 

<부산> 1급지-수영구

 

 

●구간별 가격

1구간) 2012년 1년까지 소폭 상승

2구간) 2012년 2월부터 2013년 12월까지 보합
3구간) 2014년 1월부터 2017년 3월까지 상승
4구간) 2017년 4월부터 2019년 6월까지 하락
5구간) 2019년 7월부터 2021년 10월까지 급상승
6구간) 2021년 11월 부터 2023년 3월까지 하락 후 2025년 5월까지 보합 중

 

● 공급 물량과 가격의 상관관계

1구간) 2012년 1월까지 공급부족, 가격 소폭 상승
2구간) 2012년 2월~2013년 말까지 공급량이 년별 수요량에 비해 약간 적었으나 가격 소폭 하락 및 보합
3구간) 해당 구간 초기 공급물량 과다였으나 가격 상승, 이후 년별 수요량 대비 적정 수준의 공급이 유지되었으나 가격은 상승
4구간) 공급량 초과로 가격 하락 추세, 이후 2018년~2019년 사이 공급량이 적정 수준에 미달 되었음에도 가격 하락세

5구간) 공급량 초과에도 불구하고 가격 상승, 해당 구간 말 공급량은 적정 수준으로 떨어졌으나 가격은 급상승

6구간) 공급량은 줄었으나 전체적인 공급량은 년별 수요량 초과 수준, 가격 하락 후 보합 중

 

<부산> 1급지-해운대구

 

●구간별 가격
1구간) 2012년 01월까지 상승
2구간) 2012년 2월부터 2013년 5월까지 하락
3구간) 2013년 6월부터 2017년 5월까지 상승
4구간) 2017년 6월부터 2019년 6월까지 하락
5구간) 2019년 7월부터 2021년 10월까지 급상승
6구간) 2021년 11월 부터 2023년 3월까지 하락 후 2025년 5월까지 보합 중

● 공급 물량과 가격의 상관관계
1구간) 2009년~2011년까지 공급물량이 년별 수요량이 못미치면서 가격 상승, 이후 공급량이 년별 수요량을 초과 했으나 가격 상승
2구간) 2012년~2013년까지 공급물량이 년별 수요량에 못미쳤으나 가격 하락
3구간) 2014년~2016년까지 공급물량이 년별 수요량을 초과 하였으나 가격 상승, 2016년 이후 공급량이 년별 수요량보다 적었으나 가격은 계속 상승함
4구간) 해당 구간 공급물량은 년별 수요량을 밑돌았으나 가격 하락
5구간) 2019~2020년 공급물량이 년별 수요량을 초과 하였음에도 가격이 상승하다가, 2020년 이후 공급물량이 떨어지는 구간에 급상승함

6구간) 2022~2024년 공급물량 부족이나 가격 하락 후 보합 중

 

<부산> 1급지-동래구

●구간별 가격
1구간) 2011년 10월까지 상승
2구간) 2011년 11월부터 2013년 1월까지 하락
3구간) 2013년 2월부터 2017년 8월까지 상승
4구간) 2017년 9월부터 2019년 7월까지 하락
5구간) 2019년 8월부터 2021년 10월까지 상승
6구간) 2021년 11월부터 2022년 12월까지 하락 후 2025년 5월까지 보합 중

● 공급 물량과 가격의 상관관계
1구간) 공급 물량이 년별 수요량에 못미치면서 가격 상승
2구간) 공급 물량이 년별 수요량보다 훨씬 적은 구간이나 가격은 상승
3구간) 2014년~2015년을 제외하고는 전체적으로 공급 물량이 년별 수요량을 초과 하는 구간 이었으나 가격 상승
4구간) 공급 물량이 년별 수요량을 초과하는 구간, 가격 하락
5구간) 공급 물량이 년별 수요량을 초과하다가 년별 수요량에 적정 수준에 도달했음에도 불구하고 가격 급상승
6구간) 2022~2023년 공급 물량이 년별 수요량을 초과한 구간, 가격 하락 하였으나, 2024년~2025년 구간에는 공급 물량이 년별 수요량을 훨씬 상회 하였음에도 가격 보합 중

 

<부산> 2급지-남구

 

●구간별 가격
1구간) 2011년 10월까지 상승
2구간) 2011년 11월부터 2013년 5월까지 하락
3구간) 2013년 6월부터 2017년 4월까지 상승
4구간) 2017년 5월부터 2018년 9월까지 하락
5구간) 2018년 10월부터 2021년 10월까지 상승
6구간) 2021년 11월부터 2023년 3월까지 하락 후 보합 중

● 공급 물량과 가격의 상관관계
1구간) 공급 물량이 년별 수요량에 비해 현저히 적은 구간, 가격 상승
2구간) 공급 물량이 적다가 2013년 부터 년별 수요량을 초과 하였으나, 가격은 계속 하락세
3구간) 2013년 6월~2014년 1월까지 공급 물량이 년별 수요량을 초과 하였으나, 가격 상승, 이후 공급 물량과 년별 수요량이 적정 수준을 유지했으나 가격은 상승세
4구간) 2018년도 공급 물량이 년별 수요량보다 몹시 많음, 가격 하락
5구간) 2020년 이후 공급 물량이 년별 수요량보다 적어지면서 가격 급상승
6구간) 2022년 공급 물량이 년별 수요량을 넘어서면서 가격 하락, 2023년~2024년 공급 물량 과다 구간에서 가격 하락 후 2025년 5월까지 보합중

 

<부산> 3급지-동구

●구간별 가격
1구간) 2012년 4월까지 약상승
2구간) 2012년 5월부터 2019년 8월까지 약 상승 및 보합
3구간) 2019년 9부터 2022년 2월까지 급상승
4구간) 2022년 3월부터 2024년 6월까지 하락
5구간) 2024년 7월 약 상승 후 보합 중

● 공급 물량과 가격의 상관관계
1구간) 공급 물량이 년별 수요량보다 적은 구간, 가격 상승
2구간) 2013년~2017년 까지는 공급 물량이 년별 수요량보다 적거나 적정 수준이며 가격 약상승, 2017년~2019년 사이 공급 물량이 년별 수요량을 초과 하였으나 가격 약상승
3구간) 공급 물량이 년별 수요량을 초과 하였으나 가격 급상승
4구간) 2022년 3월부터 2022년 말까지 공급 물량이 없었으나 가격 급하락 이후 2023~2024년 공급 물량이 년별 수요량을 초과 한 시기에 가격 상승

5구간) 공급 물량이 년별 수요량보다 적으나 약상승 후 보합 중

<부산> 4급지-부산진구

 

●구간별 가격
1구간) 2011년 10월까지 상승
2구간) 2011년 11월부터 2013년 12월까지 보합
3구간) 2014년 1월 부터 2017년 7월까지 상승
4구간) 2017년 8월부터 2019년 9월까지 하락
5구간) 2019년 10월부터 2021년 11월까지 상승
6구간) 2021년 12월부터 2023년 2월까지 하락 후 2025년 5월까지 보합 중

● 공급 물량과 가격의 상관관계
1구간) 2011년 까지 공급 물량 부족으로 가격 상승
2구간) 2011년 부터 2014년까지 공급 물량이 년별 수요량과 적정 수준을 유지하면서 보합
3구간) 2015년을 제외한 나머지 기간동안 공급 물량이 년별 수요량과 적정 수준을 유지하였으나 약상승
4구간) 공급 물량이 년별 수요량을 초과하면서 가격 하락

5구간) 공급 물량이 년별 수요량을 초과 하였으나 가격 급상승

6구간) 2022년~2024년까지 공급 물량이 년별 적정 수요량을 초과 하였으나 가격 하락 후 보합 중

 

<부산> 5급지-영도구

 

●구간별 가격
1구간) 2011년 12월까지 상승
2구간) 2012년 1월부터 2017년 12월까지 보합
3구간) 2018년 1월부터 2019년 8월까지 하락
4구간) 2019년 9월부터 2022년 4월까지 상승
5구간) 2022년 5월부터 2025년 5월까지 하락중

● 공급 물량과 가격의 상관관계
1구간) 공급 물량 부족으로 가격 상승
2구간) 2012년~2017년 사이 공급 물량이 년별 수요량에 약간 하회하거나 적정 수준을 유지하면서 가격도 약상승 및 보합
3구간) 공급 물량이 년별 수요량보다 적었으나 가격 하락
4구간) 공급 물량이 년별 수요량보다 적었으며 가격 상승

5구간) 공급 물량이 년별 수요량을 초과 하였으나 가격 하락 후 하락세

 

<정리>

1.부동산 가격은 부동산 수요와 공급 물량에도 영향을 받지만, 언제나 정비례 하지는 않는다.
부동산 정책이나 유동성, 금리 등의 외부적 요인과 경기침체, 코로나 등으로 인한 심리적 요인도 함께 고려해야 할 것 같다.

2.서울과 부산 부동산 매매가격의 전체적인 흐름을 보면 패턴이 비슷해 보이지만, 서울 부동산 매매가격의 상승세가 부산보다 안정적으로 우상향 하는 것으로 보인다. 또, 2019년 이후 상승장 초입에서 서울 부동산의 매매가격이 부산보다 선행한 것을 알 수 있다. 2023년 하락 이후에도 서울의 부동산 매매가격이 상승세를 더 빨리 회복한 것으로 보인다.

3.서울이나 부산의 상급지 일수록 상승장에서 매매가격과 전세가격의 갭 차이가 더 벌어지는것으로 보인다. 상급지의 매매가격이 전세가격보다 더 급격하게 상승했다고 볼 수 있다.

4.하급지의 경우 상대적으로 가격 변동이 크게 일어나지 않는 구간이 길며, 상승장에서도 상승폭이 상급지보다 적고, 이후 하락장에서도 하락 추세가 더 길게 이어질 수 있다.

5. 따라서 공급 물량 부족이 예상되고, 금리 인하나 유동성 완화가 예상되어 부동산 가격이 오를것으로 예측하는 경우 서울 부동산 가격의 상승이 시작된 후 가급적 부산 상급지의 부동산에 투자 하는것이 가격 상승에 유리 할 것으로 판단했다.